蛋壳公寓模式合法吗 蛋壳公寓“暴雷”原因

  一、“暴雷”原因

  据不完全统计,今年上半年长租公寓跑路的至少 60 多家,7、8 两月就有 20 多家长租公寓 ” 爆雷 “,击倒社畜一片。清流君身边就有几位被伤及的朋友,不仅丢了巨额房租,还可能被房东赶出出租屋。

蛋壳公寓破产,蛋壳公寓资金问题

  相关媒体记者调查发现,长租市场欠缺准入门槛、标准规范,不少企业向租客按年收租金、按季或按月付给房东,利用长收短付资金杠杆能放大到10倍以上。一旦资本市场出现调整,这类企业往往就陷入资金链断裂深渊。

  在市场竞争加剧、信贷收紧的大背景下,长租公寓行业跌宕起伏,一方面头部企业已经或即将在美上市,得到资本市场认可;另一方面,一些经营不规范的小公司频繁遭遇资金链危机。

  事实上,2018年以来,寓见公寓、好租好住、爱公寓等品牌公寓接连曝出资金链问题。地产系长租公寓的发展前景也不明朗,今年以来多家知名房地产开发商剥离长租公寓业务。贝壳研究院数据显示,截至目前,全国公寓门店关店率达到3.6%,资金链断裂、消防不合规、物业纠纷为主要原因。

  出现高杠杆风险:按年收按月付能放大到10倍杠杆以上。据了解,长租公寓行业分为集中式和分散式。集中式公寓投资金额大、租赁运营周期长,从业企业整体上实力雄厚,风险控制较好;分散式公寓进入门槛低、起步容易,部分不规范的公寓平台极力扩大市场规模以博取更多的现金流和更高的估值,一旦出现经营问题,就会出现房东没拿到租金、租客被扫地出门的尴尬局面。

  为快速占领市场,部分分散式长租公寓公司高价收房,低价出租。以乐伽为例,在“高进低出”模式下,其每出租一套房源每月就要损失数百元。为填补资金亏空,乐伽采取长收短付的办法:按季付给房东租金,但要求租客按年给自己付租金。

  如果租金按年收、按季付,杠杆率为4倍;按年收、按月付,杠杆率能放大到10倍以上。这类企业希望迅速扩大市场规模,不断做大流量,然后融资上市,从资本市场“圈钱”。

  然而,随着房地产行业加速去杠杆,资本也逐渐回归理性。2015年,长租公寓融资数量达23宗;而截至2019年9月,融资数仅为6宗,且主要集中于V领地、魔方、青客等头部企业。

  “没有了资本助力,不少长租公寓运营商就陷入了资金链困境。”365地产家居网实际控制人胡光辉说,“现在基金公司大都不愿意收购长租公寓项目,长租公寓公司融资渠道遇到梗阻。”

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